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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

前车之鉴 什么原因导致了日本的空屋现象?北上广深呢?  

2015-09-21 09:46:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1990年9月,疯狂的日本地价冲上了最高点,其地价市值总额竟达到了美国的4倍,仅东京一地就相当于美国全国的总地价,普通人根本无缘房产。当时日本舆论引以为豪地宣称:把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国,然后再把美国土地出租给美国人住。那时持这种观点的日本人比比皆是。

然而如今的日本,被抛弃的空房遍布全国。据日本总务省估算,日本空屋已经多达820万户。在东京都市圈,就有54万空屋,比45年前增加了15倍还多。这种局面离一屋难求的狂沸期才不过25年的光景。

究竟是什么原因导致了日本的空屋现象?

1、人口骤减。2008年日本人口数量到达高峰后,随著生育率降低,人口出现下滑,买房人数不似从前。看下图:

前车之鉴 什么原因导致了日本的空屋现象?北上广深呢? - li-han163 - 李 晗

2、日本国民很少购买二手房。2000年以前,日本的房子大多木质建材,寿命只有30年,之后房屋的寿命虽然增加到了70年以上,可与欧美建筑的持久性相比还是不足为道,再加上地震频发,于是日本人习惯房子坏了就换新房。

3、旧房维修税率奇高无比。根据政策,日本新建房屋的税率很低,但如果将旧房改建,则土地税率要乘以5倍,因此拆掉旧房的成本极高,约50—100万日元。因此,很多旧房主直接抛弃旧房买新房。

可以看出,日本的空屋现象是人口萎缩背景下政策和居住习惯叠加出的产物。一个有意思的现象是,在东京都市圈,虽然周边有着几十万抛空的房子,但东京的房价目前还在上涨。

据日本不动产研究所(Japan Real Estate Institute)报告显示,7月份东京地区新房平均价格为7984万日元 (约合64.2万美元),与6月份相比增长2.4%,同比去年同期增长7.6%,达到了自1992年5月以来的最高平均价格。

据第一太平戴维斯(Savills)的报告分析,东京家庭单位及人口的不断增加是促使日本房价提升楼市火爆的主要原因。据东京地区政府统计,2015年6月东京总人口约为1340万,相较于去年同期增长近10万人。目前东京都市圈人口总量占全国的27%,并在2040年将达到30%。看下图:

2014年Q1—2015年Q1东京都市圈房价指数变化图

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前车之鉴 什么原因导致了日本的空屋现象?北上广深呢? - li-han163 - 李 晗

由此可以看出,增量人口是促升东京房价上涨的主要推力,但从另一方面看,日本缺乏规模的二手房市场,导致存量房基本起不到平抑房价的作用,两方面的原因最终使东京房价强势上涨。

反观国内楼市,无论三四五线,还是一二线城市,竟同日本一样也存在大量空屋。在2013年,就有权威报告研究称,中国城镇商品房存量已经超过了240亿平方米,空置住房总量已经达到了6800万套,中国住房市场的现状是总量已经过剩。不过,完全不同的是,这些空屋大都有主人,多属投资性房产。例如在北京,无论是城内的高档社区,还是郊区刚需楼盘,都存在大量早已卖出的空置房。下图是国内六大城市楼房空置情况:

前车之鉴 什么原因导致了日本的空屋现象?北上广深呢? - li-han163 - 李 晗

那么问题来了,这些空屋会在未来起到平抑房价的作用吗?

目前国内楼市明显分化成了以四个一线城市领衔的重点城市和剩下的二三四五线城市。

先来看重点城市。这些城市全部都是外来人口的净流入地区,买房需求源源不断,这里的房子保值增值空间最大。为什么这样说?主要是管理层对房地产市场的态度。

中国的房地产早已进入泡沫期(目前还有人为这个问题争论不休),但是直接让泡沫破裂是一件破坏力极强的事情,日本就是一个由地产泡沫破裂从而引发经济全面崩盘的典型例子。1991年,日本房价达到了最高峰后开始下滑,在其过程中政府采取了强硬的挤泡沫做法,一是提高银行利率,曾在短短一年零三个月里加息3.5个百分点;另一个做法是开征房地产税。最后的结果是,日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达到了6万亿美元,破产者大量涌现,经济萧条直接蔓延到了政治领域,整个社会艰难程度不亚于二战之后时期。

比起直接刺破泡沫的方式,用维持泡沫的方式来缓冲经济不啻为一种保全之策。在美国2007年出现房地产危机之时,采取就是一种典型的维持泡沫的办法,比如直接补贴购房人。同样,国内在应对房产泡沫之时也采取了同一种方式,表现在自去年以来一系列利好政策的出台。如下图:

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在维持泡沫的做法下,重点城市的净人口流入带来的强大需求又形成了对房价的预期支撑,二者相加导致投资性房产集中释放市场的可能性不大,因此对房价基本没有冲击,甚至有时还起到哄抬房价的作用,像今年的“3.30新政”出台后,有重点城市二手房主坐地涨价20万。从这一点看,在空房对房价的影响上,国内重点城市和日本东京殊途同归。

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数据来源:中国产业信息研究网

但在剩下的二三四五线城市,将是另外的光景。长期以来,这些地方成为人口的净流出之地。数据统计,这部分城市的空置房数量最大,看下图:

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资料图

虽然救楼市政策同样惠及这些城市,但长期的人口净流出将使得对房产的需求越来越少。另一个很大的隐患是,随着这些城市居民的二代甚至三代陆续移民中心城市,为了定居买房,留守的长辈大都会卖出过去投资的房产,也就是目前位于二三四线的大量空置房。因此,综合各方因素,在不长的时间内,预计这里的房价将会陆续步入下降通道。

随着中国楼市正式告别短缺进入常态期,区域性分化格局已定,如何管理空置房将是决定这一轮个人财富整合的关键。

 

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