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李 晗

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日志

 
 

公积金二套房降首付比例 最低首付比例降至20% 新规自今天起执行  

2015-09-01 09:40:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公积金二套房首付比例下调,住房和城乡建设部、财政部与中国人民银行昨天(8月31日)发布通知,调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例,拥有1套住房并已结清购房贷款的,购买二套房最低首付款比例降至20%,新规自今天起执行。

新政未提及二套房利率是否变动

今年3月30日,央行、住建部、银监会曾联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,其中对于公积金贷款规定,使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清相应购房贷款的,再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

而昨天下发的通知中,公积金二套房的首付比例进一步下调。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。这意味着,如果贷款已经还清,二套房公积金贷款的首付只需两成。

在这份通知中,并没有提及二套房公积金贷款的利率是否变动。目前,北京公积金二套房贷的利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。

北京市将研究如何具体执行

不过,对北京、上海、广州、深圳这4个一线城市,则可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

记者昨日从北京住房公积金管理中心了解到,北京将根据三部委的通知要求,以及北京市的实际情况,研究确定具体如何执行。

今年楼市政策调整一览

3月30日

央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的,再次申请公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

3月30日

财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,二手房营业税免征期限由5年改成2年。

6月1日起

北京二套房公积金贷款最低首付比例降至3成,公积金贷款的认定实行认房不认贷。

8月27日

住建部、商务部等六部委联合下发的新政公布,放开了境外个人在中国购房的时限、数量要求,并且降低了外商投资房地产企业的门槛。中国楼市“限外令”10年来首现松动。

8月31日

住建部、财政部与央行宣布,下调二套房公积金贷款首付比例。

分析

北京房价高 难享二成首付

今年6月1日起,北京市已经对公积金贷款政策有所放松。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人,执行第二套住房贷款政策,最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元。

记者对比了北京现行政策和三部委昨日发布的新政,北京如果执行新政,有几个关键问题需要明确。一是昨天发布的新政中,认定标准是结清“相应贷款”,而北京执行的则是只要结清公积金贷款即可;二是北京目前执行政策要求二套为“普通自住住房”,而此次三部委新政中,只是再次购买“住房”,对二套房是否为普通住房并没有特殊要求。

而有专家表示,在当前北京高企的房价下,即便实行新政,能因此获益的人群也不多。由于房价较高,房屋的总价较高,如果两成首付,意味着需要贷款就较多,而当前北京二套房贷款的最高额度只有80万元,所以部分家庭只能多付首付。

以贷款80万元来计算,只有总价低于100万元的房屋,才可以完全享受到首付2成的实惠。以一套200万的房屋来计算,如果只能贷款80万元,那么首付就高达120万元。

当然,购房者也可选择商贷加公积金贷款的组合贷,可以获得更高的贷款额。但当前组合贷款中的首付要求,是“二者取其高”的原则,即要符合首付额较高的贷款方式。而目前商贷首付比例高于公积金贷款,也就是说,组合贷款的首付比例也不会按照公积金贷款的要求,而执行的是商贷的标准。

焦点1

商贷首付是否随之下调?

今年“3·30”房贷新政中,商贷和公积金贷款都有所放松。其中商贷对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请贷款购买普通自住房,最低首付款比例为不低于40%。

而昨天的通知只针对公积金住房,并未涉及商贷。接下来商贷是否也会下调首付,是社会关注焦点。

北京市房协秘书长陈志认为,公积金贷款的服务指向很明确,是中低收入家庭,购买二套住房则是改善性需求,从这一点可以看出,此次贷款政策的放松,监管层更关注的是中低收入家庭的住房改善。而至于下一步商贷是否也会下调首付,还有待观察。

焦点2

为何一线城市自定首付?

此次公积金新政中,将北、上、广、深这4个一线城市单拎出来,可以自主决定首付比例。

对此,陈志认为,这与当前房地产市场的形势有关。

陈志说,从当前的房地产市场以及70个大中城市的数据看,各地的房地产市场由于自身条件和情况,分化在加大。一线城市成交量回升,尤其是二手房回暖明显,楼市整体向好;二线城市的降幅也在收窄。但三四线城市缺乏支持房地产的动力,状况堪忧。 

因此,对于4个楼市状况较好的一线城市,需不需要放松房贷政策,就有了可以自主决定的空间。

焦点3

楼市下一步走向如何?

在上周放松“限外令”后,本周二套房公积金贷款首付又下调,政策频频放宽,对下一步楼市走向有何影响?

对此,陈志认为,贷款首付下调,意味着购房门槛的降低。但当前决定楼市的主要因素是供需关系,而10%的门槛下降,并不会明显改变需求,因此作用不会太大。

中原地产研究部总监张大伟说,预计后期,更多的楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同,而从人口流入看,刺激政策对一二线城市相对影响较大,而三四线城市目前看整体降温的趋势依然难以改变。

“不要低估救市政策的力度,市场越差,救市的政策出台会越频繁。房地产作为经济引擎的作用越来越大。”张大伟说。

 

住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行近日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》,《通知》要求,从9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

这是继“330”公积金政策调整5个月后,再次对公积金相关政策进行调整。回顾今年3月30日,央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,公积金政策调整之后,首套普通自住房公积金贷款不再区分面积,统一调整为最低首付款比例20%。而在这次调整之前,首套普通自住房公积金贷款90平方米以下的,最低首付款比例为20%;90平方米以上的,最低首付款比例为30%。同时,“330政策”对利用公积金购买二套房给予了支持,提出对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的,最低首付款比例为30%。

此次住房公积金购买二套房首付再度降低对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,与“330”新政相比,首付比例从30%又降至20%,已与首套无异。

市场分析人士认为,此次公积金调整可能会对改善需求有一定的促进作用。按照公积金新政,一套总价100万元的住房,原来首付需要30万元,现在20万元,改善置业的购房成本有所降低。

市场人士较为一致的看法是,公积金新政对于不同城市的影响不同,特别是对于三四线城市而言,效果将更为明显。“从实际操作过程来看,重点二线城市可能会有压力,一方面是房价上涨已经是既定事实,二是公积金贷款额度可能会有不足的风险。所以预计在实际落实过程中,三线以及以下的城市会面临更好的政策扶持。而二线城市可能会择优选择改善型购房需求进行公积金贷款政策的调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对于一线城市而言,即便将二套住房首付比例调整至20%意义也不大。这是因为,一线城市房价较高,几百万一套的总价。比如北京,最高贷款额度是120万元,对于绝大多数购房者而言,这120万的额度是不够用的。如果希望使用住房公积金,还需要将首付的比例提高。

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