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李 晗

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日志

 
 

土地出让金大跌至冰点 全国楼市终难逃重挫  

2015-08-27 14:01:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地出让金大跌至冰点 全国楼市终难逃重挫 - li-han163 - 李 晗

疯跑的土地市场终于出现了降温迹象。中原地产市场研究部统计数据显示,截止到8月25日,十大典型城市合计土地出让金年内为3953亿元,而在2014年同期,这一数值高达5802.6亿元,同比跌幅32%。其中出现了一线城市领跌的局面,不过土地供应的价格则出现明显上涨,推出土地的平均楼面价也上涨了9%。

土地供应减少

“预计2015年全年十大城市,北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林的土地出让金将在5000亿元左右,这一出让金可能是最近六年来的最低点。同比跌幅超过40%。”中原地产首席分析师张大伟表示,土地成交面积和金额锐减,主要原因是土地供应持续减少。

根据统计数据,今年截止到7月30日,北上广深四个一线城市合计供应309宗土地,而在2014年,全年供应地块则高达849块土地。今年截止到7月26日,四个一线城市,合计土地出让金只有2060亿元,同比跌幅高达26.4%。

以北京为例,北京商报记者从北京市国土资源局了解到,北京市2015年度国有建设用地供应计划总量为4600公顷。其中1200公顷住宅用地中包括商品住宅用地750公顷,保障性安居工程450公顷。

而2014年,北京市的土地供地计划总量为5150公顷 、住宅用地计划供应1650公顷,其中保障性安居工程650公顷、商品住宅1000公顷。今年的计划与去年相比,住宅用地供应计划减少了27%。包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。

楼面价格上涨

因有限的土地供应,房企对于一线城市土地市场的争夺更为激烈,土地价格已明显处于高位。中原地产市场研究部统计数据显示,截至日前,十大城市土地供应仅2680宗,土地供应价格明显上涨,推出土地的平均楼面价也上涨了9%。从未来的预期看,房地产市场的刺激政策还会继续出现,一线城市的土地供给越来越少,这种情况下未来土地市场的价格将会不断升高。

以一线城市的住宅土地为例,2015年供应的土地均价为14432元/平方米,同比2014年的11679元/平方米涨幅高达23.6%。土地价格上涨也推动楼面价的持续上涨,从一线城市的楼面价成交情况看,2015年平均楼面价高达8921元/平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。

土地供应稀缺,导致一线土地市场的争抢持续出现,推动土地价格不断上涨。业内人士表示,降息导致资金成本的降低,必然会激化房企对优质土地的竞争,一线城市核心区域地块的争夺将进一步加剧。

北京土地市场从7月开始进入断档期,包括朝阳孙河、东坝、丰台石榴庄以及门头沟永定镇的6宗住宅地块将陆续推出,8月底开始,北京市土地市场将出现供应小高峰,这6宗住宅地块非常优质,特别是从位置看,之前区域内都出现过天价地王,预计竞争将非常激烈。

土地市场分化明显

从近期全国土地出让情况来看,一线城市与二三线城市土地市场继续分化。为规避二三线城市库存过剩的风险,众多房企聚集一线城市拿地,高溢价成交甚至地王频频出现。而二三线城市土地市场则较为低迷,房企选择谨慎进入,甚至出现流拍等现象。

“整体市场出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。”张大伟表示,从全国房地产市场看,三四线因为库存绝对值过高,这种情况下,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

业内人士认为,未来全国各城市土地市场分化将继续,一线城市土地热度不会降低,土地抢夺或更加激烈,地价有望再上新台阶。二线城市或将出现马太效应,强者愈强,弱者愈弱。而抗风险能力较差的三四线城市,成交规模和成交金额预计将继续萎缩。

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