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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

房价连涨预期已破灭 或出现大规模资金流出  

2015-02-09 16:17:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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曾被瑞银经济学家称为“全宇宙最重要行业”的中国房地产业,2014年经历了“调整”的一年。从房地产市场价格看,去年12月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中,同比价格下降的城市有68个,最大下降幅度达10.3%;二手住房市场中,价格同比下降的城市有67个,最低为下降12.5%。市场的不景气,拖累了长期作为经济增长动力的房地产投资活动。房地产投资增速的回落,又导致2014年钢铁和水泥价格下跌,并引发社会用电量、铁路货运量以及社会消费品零售总额增速回落。

上述惨淡的业绩及其经济影响,是在2014年下半年各地除一线城市及三亚外,纷纷取消住房限购限价,金融管理部门同时取消住房限贷的政策环境下取得的,凸显房地产市场供给过剩、需求不振、价格滑落的格局。

进入2015年以来,各地为打破房地产市场萎靡不振的局面,在2014年放松管制的基础上,开始对取消行政干预执行不到位的地方进行集中清理,甚至已执行多年的“70/90”调控政策,也以市场化的名义予以取消。

虽然房地产投资可以带动多个行业发展,但实际上这些行业多属对于资源和自然环境压力较大的重化工业,与我国新常态下追求的创新型增长方式并不一致。国家为防止地产泡沫破裂,虽然促进了经济的稳定,但也给经济结构调整和经济转型带来较大的延滞。

从对实体经济的影响看,房价多年来的上涨带动了房地产投资的快速增长,房地产投资的增长又带动地方提高卖地收入及财政收入预期,直接刺激了地方融资平台规模的扩张,导致大量无效投资和地方债务的飙升;其次,在高房价的吸引下,众多民营企业跨界进行房地产投资,房价下行资产缩水加之信贷资产期限的错配,许多企业陷于老板跑路的债务危机;再次,在居民消费增速趋缓的情况下,房屋租金上涨,加之电商的夹击,导致大量实体店铺破产,严重影响生产活动与销售活动的渠道畅通。

从今后几年来看,以下几种因素可能严重影响房价走势:首先,经济趋缓导致的居民工资性收入增长减缓,还有一些人因灰色收入大幅减少,很难像过去那样动辄拿出数百万元现金投资购房。市场需求将净化为绝大部分为居住需求,住房供过于求及房价回落将在相当长的时期持续。

其次,随着房价调整,房价上涨的预期被打破,房地产业吸引大部分社会资金的魔力将被打破。而且,可能出现资金从房地产业大规模流出的局面。

最后,房地产制度改革包括农村土地改革、不动产信息登记及房地产税的出台,都有可能成为压塌房价居高不落的最后一根稻草。从长期看,房价回落可以促使住房需求增加,房地产市场尽管不会崩盘,但房地产商所憧憬的房价持续上涨的局面,恐怕一去不复返了。

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