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李 晗

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日志

 
 

2015楼市的第一个“悬念”  

2015-01-09 09:06:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于人气明显“降温”的中国楼市来说,在2014年即将收尾之际,《不动产统一登记条例》(下称《条例》)的正式发布,引来不同解读——有人认为将加重官员“抛盘”的现象,也将为房产税全面征收打好“前哨”,反腐叠加房产税,这是不是压垮楼市的最后一根稻草?也有人指出,《条例》的实施,将是中国内地楼市迄今为止最重磅的长效措施,低收入者、无房户的楼市春天来了,而整个行业也将告别野蛮时代。

那么问题来了,即将于2015年3月1日实施的《条例》,对中国楼市究竟意味着什么?

为什么要“不动产统一登记”?

不动产统一登记的法理基础是2007年《物权法》中关于不动产“物权法——公示公信”的规定。说白了,不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样,可以通过占有显示“这个财产是张三的”,必须根据登记机构登记簿的记载来确定“到底是不是张三的”。例如,不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙,就认为他是这个房屋的主人,因为他很可能是房屋的租客,或仅仅是替主人临时看守房屋的人;同样,不能因为张三欠了银行的债不还,银行就可以将抵押房产拿去拍卖,而是需要双方到登记机构办理产权重新登记的手续。

另外,不动产的产权内容远比我们想象的要复杂。一般来说,夫妻可能共同对房屋享有产权,但其中任何一人都可以将自己的产权部分转让出去,而房子却无法分割。同时,不动产的产权包含坐落、面积、朝向、层数、结构等多个自然属性,不动产实际权利状况分为所有权、用益物权和担保物权等,不同的权利内容,其经济价值不同。只有通过登记,将不动产上述内容记载于登记簿上,并颁发权利证书,才可以确认不动产权利人、权利内容、权利状态,相应的经济价值才能明确,侵权和纠纷也就少了。

所以,开展不动产统一登记,目的就在于保障不动产交易安全,保护不动产权利人的合法财产权。进一步讲,有了不动产统一登记,尊重产权、保护产权的理念也就形成了。

官员是否会“抛盘”?

自2007年《物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”后,不动产统一登记工作一直没有进展。新一届政府执政以来,这一工作明显提速:2014年设立了机构、发布了《条例》,2014年建立统一的登记信息平台,2017年之前完成登记并运转信息平台。

而不动产统一登记完成以后,最大的效力就是不动产的信息在一个统一的平台上集合,此前一直被大家讨论的“住房信息联网”也就自然实现了。于是,很多人认为,讳莫如深的官员房产敏感问题将告别“黑洞”,而大白于天下。

2014年3月26日,不动产登记工作第一次部际联席会议提出不动产登记“四步走”的时间表后,有部分城市出现了豪宅和别墅的抛盘。于是,大家将不动产统一登记作为“反腐利器”来看待。

过去10年,全国房价上涨了2-3倍,大城市房价上涨了3-5倍,而大城市中心区房价上涨幅度达到惊人的8倍以上,房地产成了最好的财富储藏手段。据中央巡视组反馈情况和各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%,落马官员基本与房地产有关。

但笔者认为《条例》不会引发官员大面积“抛盘”。

涉房贪腐官员在公务员、国有企事业管理队伍中的比例不大,而不动产统一登记,其目的也并非是为了反腐,因此《条例》并没有出现“以人查房”内容;为了降低阻力,反腐充其量就是不动产统一登记的“副产品”。最后,从《条例》发布到信息系统建设,再到运转信息平台,这不是一蹴而就的。

此前媒体报道的所谓官员“抛盘”内容,很大程度上是少数中介宣传某些物业的卖点罢了。当然,的确存在公务员通过亲戚或信赖的朋友来卖房的现象。同时,在户籍管理体系需要理顺的情况下,也不排除一些官员通过多个身份证来买房卖房。

房产税的“狼”来了吗?

《条例》的另外一个影响,就是存量房产税告别“探索的幕后”走向“实施的前台”。如果没有把老百姓的房子摸清楚,房产税的征收就没有数据和技术条件。

中国老百姓的房屋情况太复杂,有房改房、商品房、保障房、小产权房。而且,各地产权登记标准口径不一,信息缺失、遗漏问题很普遍,有的地方还在用手工账。如果不进行统一登记,就无法针对存量住房征收房产税,而且会造成不平等。《条例》所言“统一登记”就是“不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台”等四个方面的统一。

照此,《条例》发布和实施,意味着房产税征收的技术障碍扫清了。另外,目前土地财政搞不下去了,国家正在为地方政府寻找新的财源。在房地产进入存量时代的情况下,针对所有房屋全面征收房产税无疑是成本最低的选择。有券商研究报告测算过,针对城镇存量房屋评估价的3%来征税,就能替代土地财政。

笔者认为,《条例》的发布对中国经济转型、政府转型和社会建设的影响是里程碑式的,其中不乏为政府税制转型考虑,特别是房产税征收。随着中国城市化从快速推进向平稳转变后(即城市化率从50%到70%),需要一次性供给并长久使用的城市公共服务设施(轨道交通、城市道路、地下管网等)基本建成,而城市房地产也将进入存量时代,即存量土地和房屋的交易,卖地财政实在是搞不下去了,迫切需要为地方政府寻找新的财源。

政府提供公共服务的资金来源于公共服务享用者缴纳。一般来讲,因为享用了公共服务产品而对居民收费,很难做到“享用多少、收费多少”的数量化公平。在现代城市,地价或房价上涨与附着于其上的公共服务水平及其变化程度则密切相关。于是,征收房产税,就成为地方政府公共服务融资和维护的基本手段,这在国际范围内是普遍做法。

要对存量房屋征收房产税,要通过不动产统一登记来摸清“底数”,包括不动产数量、产权属性、所有者归属、不动产面积和价格评估等;通过不动产统一登记来实现信息统一。但是,在土地国有和批租的情况下,征收房产税本身存在法理上的争论。

而且,从《条例》发布到开展不动产统一登记,再到征收房产税,需要很长的时间,涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节,目前还未进入立法程序,房产税的开征不是很快就能实现的。即便征收房产税,也会有税收豁免的存在,比如人均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中,也涉及到户籍制度的问题,比如为了增加免税面积而增加家庭人口数,从而使得大部分人群在税收豁免范围内,房产税征收效果很难确保。

此外,对于存量的小产权房,如果要征税,就要评估其价格、确定其合法性,这与国家一直宣称的小产权房“不合法”矛盾;如果不征税,那么对于其他征税的商品住房是不公平的,而且会造成“惩罚守法者,奖励违法者”的实际结果。因此,除了不动产统一登记之外,房产税的征收也涉及到户籍制度、土地制度改革等问题,这也不是短期内可以解决的问题。

“以人查房”为何没有进入《条例》?

此次“以人查房”没有进入《条例》,似乎会让反腐效果大打折扣。事实上,这是对《条例》的误读。

不动产统一登记是为了保护居民的不动产所有权,维护不动产交易双方的正当利益。在不动产登记信息系统的使用上,“以房查人”也是国际惯例。具体来说,不管是申请贷款、清偿债务,还是产权过户、不动产入股,这些正常的、涉及不动产交易的活动,都要先查一下,这宗不动产到底是不是申请人的,这才能确保交易的合法性和交易双的方权益。

而《条例》全文35条没有提到“以人查房”。试想,谁都可以查询别人的房子,先不谈隐私问题,关键是没有了规则,市场经济不就乱了吗?这与不动产统一登记的初衷背道而驰。

如果将来不动产信息系统可以用来查询某个人名下有多少套房子,就会给老百姓带来很多顾虑。那么,在对居民的不动产进行统一登记的过程中,阻力会很大,登记的信息也可能不会很全面,甚至也不排除作假的可能性,不动产统一登记也可能会流于形式。

事实上,在2014年3月份的征求意见稿中,“以人查房”的表述明确被提及。而且,现实早已倒逼“以人查房”。比如,在李阳离婚财产分割案中,如果不通过“以人查房”,无人知道李阳有多少套房,李阳那位洋太太的合法权益能得到保障吗?再比如,对于那些不守信用的“老赖”们,我们还能谈法制和隐私权吗?因此,权利人和利害关系人(包括直系亲属和法院等)有权“以人查房”。

不动产统一登记系统是以房子属性为标尺建立的,“以房查人”是题中之义。但是,未来不动产登记信息系统在实际应用中,不排除“以人查房”,当然,“依法”是前提,不能随意查别人的房子。

2015年楼市的第一个悬念

不动产统一登记一旦实现,意味着反腐将不再依赖举——房产税这只靴子也就真正落地了。

2014年12月召开的中央经济工作会议,将“稳定经济增长”作为2015年经济工作的首要任务。因此,2015年的楼市政策将继续延续“去库存”、“促消费”的基调。目前,在房贷新政、降息、地方刺激、流动性宽松等一系列政策的作用下,尽管2014年10月以来,楼市开始回暖,重点城市成交回升、房价止跌,但从全国来看,由于库存太大,“刚需”为主难以消化,政策刺激的效应不明显。因此,2015年,重点城市将温和回暖,全国楼市将持续疲软。

《条例》发布对楼市的第一个影响,就是“反腐高压”和房产税来临带来的“抛盘”预期。一方面,这会减少市场有效需求规模,而投资需求、部分刚性需求会选择观望;另一方面,可能会增加二手住房供应、加重去库存压力。

笔者认为,从长远来看,不动产统一登记能够摸清房产“底数”,未来住房如何供应、住房政策、城市规划如何制定,就更加“靠谱”了。另外,住房作为老百姓最大宗财产,掌握居民财产情况,无论是社会保障政策、税收政策的制定和执行,也就更加有章可循了。更为重要的是,不动产拥有者、交易双方的合法权益也就能够得到保障,市场经济才能正常运转。

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