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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

人口密度和强劲消费支撑上海商铺需求  

2015-01-20 09:11:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年上海社会消费品零售额增速与2013年8.6%的水平相仿。核心区域内供应极其有限,年内无新项目落成。全年所有新增供应(四个项目共计36万4000平方米)皆坐落于非核心区域。这些项目分布于虹桥、浦东张江高科技园区和普陀区南部。值得注意的是,所有这些区域均离市中心区域较近,且可用的土地与便利的交通使其对发展商、业主和众多商铺租户保持吸引力。

人均可支配收入及消费性支出的持续增长继续支撑国内外零售商在上海的租赁需求,2014年众多品牌于该市设立其国内首家门店或扩张门店数。位于淮海中路“爱马仕之家”的四层店铺的落成是2014年最为瞩目的开业活动。

截至年末,上海平均空置率为10.7%,较2013年年末上升3.3个百分点。核心零售区域内,平均空置率则同比下降0.3个百分点,至第四季度末的8%。核心与非核心区域的迥异表现亦体现于平均租金。核心零售区域内,有限的供应以及持续的需求支撑其租金同比上涨3%至57.8元每天每平方米。非核心区域内,于第四季度入市的新项目之低于平均水平的租金拉低了全市平均租金,使其同比下跌7.2%至29.7元每天每平方米。整体而言,上海中高端购物中心首层物业平均租金同比下降4.3%,至年末的39.3元每天每平方米。

今年八新项目计划入市

投资市场方面, 2014年全年仅录得一宗股权交易。尽管如此,上海成熟的零售环境、强劲的消费能力以及人口密度皆使投资者对其商铺物业产生浓厚的兴趣。

2015年将有八个新项目计划入市,总面积几近58万平方米,总存量的扩张速度将回归双位数增长,同比增幅将达14.2%。大量计划中的新增供应显然将加剧业主间的竞争,并继续对净吸纳量施压。非核心区域内大量新增供应及其低于平均水平的租金,预计将拉低这些细分市场内首层物业的平均固定租金,且将进一步抑制全市整体租金增长。然而,核心区域内成熟项目的租金将继续呈现增长趋势。

缘于市政府维持市场调控政策,2014年上海住宅房地产市场呈下行趋势。尽管销售量在一轮贷款政策放松后于年内最后数月有所回升,全年销售总量仍较2013年下滑24%。然而,成交均价继续上升,同比涨幅逾1%。此态势主要归因于豪宅市场销售量的持续增长,尽管整体市场有所放缓。

上海政府最近一轮的重大限购政策于2013年11月出台,并在2014年得以延续。该轮限购致使潜在购房者对房屋价格持观望态度,尽管供应量与2013年基本持平,年销售量仍同比下降24%,至约970万平方米。19个行政区中共有17个录得销售量下滑。

与整体市场相比,豪宅市场销售量则因投资者对进一步升值仍充满信心而录得增长。尽管整体市场销售量呈放缓态势,上海新建商品房成交均价仍受豪宅市场销售量上升而持续攀升,成交均价同比上涨12.4%至2万7247每平米,增幅较2013年提升4.8个百分点。除却豪宅市场(均价5万元每平方米或以上),成交均价同比上升6.5%个百分点至2万3406元每平方米,增速较2013年则放缓2.8个百分点。

整体投资市场内,2014年仅收录三宗交易。其中两宗为服务式公寓交易,一宗为一整栋住宅交易。展望未来,受购房情绪回升及贷款条件放宽所支撑,上海住宅市场销售量预计将呈稳步上升态势。

豪宅市场预计将保持活跃,缘于投资者对上海市场资本升值的未来仍充满信心。强劲的购买情绪以及众多发展商高企的库存或将导致新增供应于2015年进一步攀升。至于在低端市场内,购房情绪的回暖预计将支撑成交价格。鉴于贷款利率已于近期下降,中高端市场的成交均价将有望维稳或呈小幅上升。而在豪宅市场方面,投资者的信心将支撑该细分市场的成交价格。

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