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李 晗

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日志

 
 

未来的任宅和商用地产前景究竟如何呢?60%的城市已不适合地产投资  

2015-01-10 17:42:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来的任宅和商用地产前景究竟如何呢?全国已供需平衡,市场实际情况是,趋势在向下。至于永动机派说还有二十年、三十年上涨,那也是一种学术。

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一、房地产未来趋势

未来的任宅和商用地产前景究竟如何呢?全国已供需平衡,市场实际情况是,趋势在向下。至于永动机派说还有二十年、三十年上涨,那也是一种学术。根据经济周期理论,三年小周期,五年小中期,九年中期,十八年是一个大的周期,这是根据工业产品的生产、需求、饱和这样的周期运行的。

房地产周期一般是18年,短则16年,长则20年。中国情况有点特殊,推进工业化、城市化时人口基数低,加之国家层面的强力政策干预,预计还会推迟两到三年。

未来一年的市场需求究竟有多大?按照目前的城市化进程,一年一个点,大约进城人口1400万,根据发达国家的经验,改善需求是城市人口总和:0.5-1平方/人均/年。

城市化人均需求住房35平米,大约4.9亿平,改善需求同城市化进程需求基本持平,实际市场需求一年10亿平米住宅不到。商用在美国人均是1平米,我国现已达到了人均2平米,世界商用地产新增量的50%在中国。

注意,这是城市化进程和改善需求合理需求年份,如果世界经济下行、我国经济停滞呢?那么市场一年需求会缩减一半,销售5亿平米也是一件正常的事。

因为市场已经供需平衡,所以,从全国趋势来看,到2020年,房地产的大周期开始向下,再从人口角度看,2024年人口拐点来临,人口增长停止。

政府一定会想方法再延长房地产周期,让改革释放红利。举措已显露部分,简政放权、打破垄断、国企改革、公私合营、PPP、户籍改革、教育改革等,这些真的能延迟房地产周期吗?这些举措不会对房地产周期和城市化产生实质性的改变和逆转,会产生一定助推力。真正对城市化周期产生作用的是土地改革,这个课题太大,今天暂不详述。

二、房地产未来前景

房地产投资还有机会吗?有!根据上述数据,全国现在适合投资的城市大约只有30%,60%以上的城市已不适合地产投资了。为什么?建筑周期告诉我们,建三年清盘六年,三线及以下城市,尾房及车位销售十年卖不完是平常事,一般投资人是耗不起的!再加需求不足,所以,不以服务业、人口净流入、有支柱产业支撑的城市,投资机会就很小。

如何判断一个城市具有投资价值?首先要搞明白几个数据,城市总人口、城市化率、人口流入流出、库存总量、在建总量、土地出让总量,做一个简单的模型,能投与否,会给出一个科学的答案。

一个城市的那个区域值得投资?这个话题有点长,也牵扯不少专业问题,这里就不详细表述。

在需大于供时,画个图纸就可以卖房,现在投资还要了解一点专业的知识,中国地产走到今天仍然没有细分,实在是一件悲哀的事情。尤其是作为中国的几家龙头房企,把功夫全部用在了营销上,什么红烧肉、爬山、绯闻、100%工业化装配、3D打印等,这一切都是为了营销。
        德国有30%-40%都是节能、科技住宅,而我们3-4%都不到,行业领军没有把精力用在产品研发上,走差异化道路,美国、德国等国家很多住宅都达到了零排放,我国人口基数大,客群分布广,需求不一,完全可以有几个大的差异化大公司比如科技住宅、节能住宅、改善住宅、生态住宅、别墅等专业类公司,而我们还在低端产品上竞争,最后是刺刀见红,价格。别墅的用地市场随着时间推移,政府会慢慢放开,以后这一块是一个值得期待的市场。

地产投资以后还有一片蓝海,模式!互联网模式、众筹模式、成本模式等,传统已死,春天不会再来。有好的模式,还是有很好的商业钱景的。

浙江某房企在股份转与不转,在那玩心理战,完全不讲商业规则,如果真的拿回了,两年后我们是不是会失去一家好的住宅公司?真的吗?一个企业生存不下去,它本质上就已经不是一个好公司了,说明产品就是有问题,市场定位有问题。市场就是最好的老师,优胜劣汰,不要讲什么情操道德,玩那种悲情主义,市场不相信眼泪,要讲就把市场和情操道德结合起来讲。

住宅地产要投的城市,首先要有需求,其次土地供应不是过量,再次是库存在合理消化周期内,有产业支持的更好,还有就是投差异化公司差异化产品。否则,风险放在首位,不要认为有土地抵押,价格只是摘牌价的一半,看过房地产周期后,土地价对折后再打对折的吗!

三、商用地产

简单概括了住宅地产,再来说商用地产。商用地产包涵了零售业、写字楼、酒店、工业地产、投融资等。这里重点说购物中心的商业。
        截止到2013年底,国内已开业的购物中心综合体约3300家,而这一数字在2015年将刷新至4000家。到2025年,还会有近7000家建成开业,届时综合体类的购物中心将超过10000家。

这个数字听起来就耸人听闻!我国目前有320多个地级市,也就是说,平均每个地级市的购物中心在10年后将达到30多家,这还不包括其他商用业态。

根据现有数据,现在就可以断定,10年后关、停一大批毫无悬念,因为就算是拥有14亿人口的中国,也支撑不了上万家购物中心的生存与发展,这还不谈其他新的商用模式及互联网对实体零售的冲击。

做任何事,千万不要感性,一定要理性。如果认为自己比别人聪明,通过抢时间、低价挤垮别人,那只能说感性战胜了理性。你能做到,别人为什么做不到,中国最不缺的就是太聪明的老板!

四、商用前景在那里

从市场出发,个人觉得,以后的商用是重体验轻购物,现在的购物中心是80%购物,20%休闲,会不会五年后,完全翻转过来?20%购物,80%休闲,完全可能!由于电商的冲击,百货、鞋类、服装、家居类将逐步淡出购物中心,以体验、游玩、餐饮、影视、休闲为主的购物中心大行其道。日本在这方面做了很多尝试,值得中国借鉴。一切数据说话,一切市场说话,一切顾客说了算。

商用地产投资注意什么呢?商用地产和住宅地产的差异也很明显,商用地产在项目定位、选址、持有、运营上因不同而决定一个项目的成功与否。国外很多资本持有不动产,专业运营,分工很明确。

在这里不细分不专业探讨,仅从大趋势上进行分析。有值得投资机会的城市不多了,圈内一个专业人士说过一句笑话,没有通高速的县级城市做一个10万平以下的综合体还有机会,这句玩笑话确是一句实话,投项目时不可贪大,好大喜功就是让企业接近死亡。

三年后商用购物中心会步住宅地上产后尘,出租率会大幅下降,关停并转将会是平常事;五年后商业写字楼也会达到一个高点,紧随商业综合体之后。

住宅地产和商用地产仅从趋势上分析未来前景,因城市不同、商业模式不同、公司专业技术深度不同也会决定项目的前景不同。

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