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李 晗

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刺激需求料成主线 2015年楼市政策即将定调  

2014-12-08 11:23:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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CFP IC图片 制图/王力

刺激需求料成主线 明年楼市政策将定调

房地产市场持续回暖,也在悄然影响未来的政策走向。中国证券报记者日前从权威人士处获悉,经过长时间调研后,智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议,涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向,在于刺激市场需求,促进成交量回升。

分析人士指出,这些政策是否真正落地,明年1月可能会有定论。理由在于:一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在分析明年经济形势作出判断的基础上,也将定调房地产政策。

一些机构指出,在数据向好的背后,一线城市面临的供应缺口仍然较大,对政策利好有着迫切需求。按照政策落地和企业决策周期,市场可能在明年3-4月才会真正有所体现。

一线城市楼市明显升温

经过多月的平缓升温之后,房地产市场的回暖速度正在加快。中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国54个城市住宅合计签约27万套,环比上涨8.9%,创年内最高月度成交记录。一二线城市住宅成交环比均上涨13.2%,三四线城市涨幅相对较小。

一线城市升温幅度较大,主因在于整体需求偏大所致。据北京市住建委数据,11月北京新建住宅网签12279套,二手房网签11180套,二者均创下今年以来月度新高。

9月末以来出台的一系列利好政策,被认为是激活市场的主要因素。9月30日,两部委出台信贷新政,提出对于首套房“认房不认贷”的标准,并重申最低利率优惠。10月中旬,三部门出台政策,降低公积金贷款购房门槛。10月29日,国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日,央行宣布降息。

同时,在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上,各地陆续发布了多项产业和区域发展政策,其中不少条款对房地产业构成利好。

中原地产首席分析师张大伟认为,上述政策措施带有明显的利好性质,不仅对房地产市场的预期影响巨大,而且降低了购房成本。在双重因素的作用下,很多购房者停止观望,转而积极入市。张大伟表示,在各项政策利好的叠加作用下,市场成交量缓慢回暖的形势短期内或持续。

一系列托市政策的出台,引发广泛争议。在房地产发展史上,每当市场陷入低迷,随即便有政策层面的利好消息出台,并最终挽救市场于危难。这种“低迷即救市”的逻辑,被不少业内人士所批评,认为其会继续助长土地财政依赖和“房地产独大”现象。

住建部政策研究中心研究员王珏林认为,今年的房地产市场成交量虽然无法超过去年的历史高点,但按照当前的交易势头,基本上可以超过2010年和2011年水平。从最近十年来看,成交量仍然处于高位,因此并不存在“低迷”一说。一系列托市政策的出台,主要目的在于刺激经济,但在客观上利好了房地产,尤其是提振了市场信心。

自住房贡献不少成交量

据国家统计局数据,1-10月,全国商品房销售面积88494万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。

虽然上述数据相对乐观,但在供需关系逆转、区域分化严重的市场环境下,还隐藏另一重真相。

一方面,整体市场供需关系已经发生逆转,供大于求形势明显。据统计局数据,自2012年4月以来,全国商品房库存连续31个月上涨。与最低点时相比,最近两年多来,全国商品房整体库存上涨接近9成。全国工商联房地产商会会长聂梅生此前就表示,库存庞大的贵阳、昆明,可能成为下一个鄂尔多斯。

今年以来,住建部经过多轮调研,已经对整体房地产市场做出了“供大于求”的判断,已出台的政策方向也以“去库存”为主。

另一方面,一线城市的成交量背后,有一定“水分”支撑。一位不愿具名的官员指出,北京房地产成交量虽然维持在高位,但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。

今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。与2013年北京商品房成交28万套的峰值相比,占比约为18%。上述官员表示,按照今年成交量,自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重,成为支撑北京楼市的重要力量。

他表示,若单看数据,决策者可能会得出“市场平稳”的结论,且没有动力对现有政策作出进一步调整。事实上,由于地块多是以“捆绑”方式出让,并“吃掉”企业的大部分土地成本,因此房地产企业的积极性并不高。

他指出,大规模的自住房建设不仅难以持续,而且会影响到企业的投资热情。对于供需关系紧张、商品房投资相对不足的北京来说,并非真正利好。其他的很多热点城市,多少也都存在以保障房来“充数”的问题。

统计局数据还显示,自2月以来,全国房地产投资增速已连续9个月下滑,且均低于同期的固定资产投资增速。

“政策窗口期”有望开启

政策措施固然会影响市场,但市场变化同样会对政策制定产生反作用。中国证券报记者获悉,相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议,涉及相关税费的调整、微调限购等策略。此前,该智囊机构曾对各地楼市进行了长时间调研。

在税费方面,上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁,该年限应由五年调整至两年。同时,2013年初出台的“不满五年或非唯一二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项,也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台,被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。

权威人士透露,上述机构还建议对一线城市的限购政策进行微调,赋予外地户籍人口购买二套房的权利。上述政策的共同指向,在于刺激市场需求,促进成交量回升。

分析人士指出,一线城市的真实情况要低于数据反映的标准。因此,在楼市政策“持续宽松”的通道中,需要更大的政策支持力度。

短期来看,政策利好恐不会很快落地。上述人士透露,真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在为明年经济形势作出判断的基础上,也会给房地产政策的制定奠定基本原则。

王珏林认为,房地产政策有放松空间,比如可以通过降低首付比例的方式,进一步撬动资金杠杆,也可以将获取购房资格的年限降低,释放消费能力。但他并不建议对一线城市取消限购。

另有分析人士指出,在房贷新政出台之后,银行在执行中仍谨慎,购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间,都有可能在明年做出实质性调整。

就市场表现而言,虽然多数机构认为回暖势头仍将延续。但从长期来看,按照正常的政策落地和企业决策周期,在上述“窗口期”过后,房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。


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