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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

“梦幻般”繁荣已成过去 房产未来趋势预判  

2014-12-08 11:15:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        财经作家艾经纬日前在《第一财经日报》发文称,2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点,购房适龄人口2015年达到峰值后将步入下降通道。人口结构是影响楼市的一个中长期因素,中国房地产购买需求从2015年左右起都“不容乐观”。

从统计数据上看,截至今年10月,全国商品房待售面积5.8亿平方米,在建房屋施工面积达53.7亿平方米。有人粗算一下,房地产市场已进入存量时代,存量库存的消化或需4-5年时间。难怪全国工商联房地产商会会长聂梅生会说,“如果去库存问题不能解决,很难喘过气来”。聂梅生还以“严峻”二字来表达当前的房地产市场层面。当然,聂梅生指的更多是楼市的短期形势,而艾经纬文中谈到的全国首次购房适龄人口数量变动,则认为是影响到本轮房地产调整的周期会有多长的问题。

对于今年房地产低迷及后期走势,各方分歧很大。持乐观看法的人士以为,此次楼市调整的时间不会太长,一年半载之后将结束调整,部分一二线城市的房价将“屹立不倒”。甚至有的学者仍然坚持房价将在调整之后继续暴涨,北京每平房价超80万元不是“梦”!而激进的悲观派人士却认为,地方政府能拿出的各种防范和手段就像“壮阳药”,其药效短暂只是一时作用,中国房地产崩盘趋势不可能改变。他们还喊出房价暴跌即将来临,“手头房子能卖就赶快卖”。

笔者以为,以极端的角度来看待房地产都是不可取的,也不尽客观。这十多年我国房地产市场的确展现出一种非理性的繁荣,房价自1998年以来已经上涨了十五、六年,期间虽有两轮短期调整,可越“调”却“整”得越高,连政府施用限购限贷的打压“猛药”都挡不住。虽然多年来助推房价飙涨的因素里不乏有一些合理层面,比如城市化进程加快、居民收入提高等,但也不能说楼市不存泡沫。从现实来看,外部宏观环境变化是本次楼市调整的主要因素。今年以来政府对楼市调控的政策没有任何新的打压,而且还松绑了以前对房地产的各项限制性措施,从这方面可以看出,房地产市场这次下滑更多的是自身调整,调整不会短短几个月就马上结束,或许需要3-5年以至更长周期。

从长远来看,人口的老龄化趋势,加上即将到来的购房适龄人口数量步入下降通道的影响,未来住房刚需的释放肯定会有所减缓。另外,改革给未来金融资源配置带来的变化,上游土地供给制度的改革给土地要素市场带来的变化,还有诸如推进不动产登记、全面开征房产税、农村建设用地直接入市等楼市外部因素影响,房地产市场未来一段时间已经很难再现过去多年那种梦幻般的繁荣,最绚丽的“黄金时期”已经过去了。

由于宏观经济对于房地产的依赖程度较高,其影响力也很大;楼市不断恶化可能令房地产投资减缓,其隐含的风险将冲击金融系统和地方财政,钢材、水泥、家电等与地产密切相关的产业也会被连累。从政府的角度肯定是希望这种周期性调整更平缓一点,减少对经济带来太多负面影响。但房地产业界必须清楚地意识到,本届政府整体的政策思维聚焦在促进经济结构调整和转型升级,注重让市场发挥资源配置的决定性作用。拿所谓“政府救市”来自我安慰,以期逃过楼市本身周期性调整一劫,其心理无疑是过于侥幸。虽然房地产仍将是中国经济增长的重要支柱,但房地产行业自身要加快转型与创新发展,这样才能更好地渡过周期调整的难关。

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