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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

房价下跌一大信号已现?你还准备抄底吗?  

2014-12-05 08:31:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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4月下旬以来,地方与中央相继出台了一系列房地产市场救市措施,近期市场成交也趋于活跃,但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。

此前的系列观察中,笔者从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度,初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立。本期则从一个中长期因素——人口结构去分析。

很多人认为对于房地产市场而言,人口结构是一个中长期因素,对短期影响有限。

但根据笔者在近著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中的详细分析,就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。再结合海外的历史经验来看,人口结构演变又可谓一个危险的信号。

2012年中国劳动年龄人口过转折点

与所有商品一样,面对将近十四亿的人口,房地产确实存在很大的需求,那么哪些人才是买房的主力军呢?

人口结构可以粗略分为老中青少幼,对应到买房这一行为上,少幼和老年人显然不是购房的主体,或者说,劳动年龄人口(15岁~64岁)才是购房的主体。

2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。

从绝对数值上看,2011年劳动年龄人口超过10亿,较2010年增长345万人,2012年劳动年龄人口继续增长,但增幅明显放慢,只增长了120万。最重要的原因就是老龄化在加速。

过去近四十年的时间里,中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。在此带动下,国民总储蓄率从30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但从2011年开始,中国的人口结构已经迎来拐点,劳动力人口占比逐步下滑,2013年该数据为72.8%。

此外,2013年国家统计局在公布2012年经济数据时,特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降,比上年减少345万人。

劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利,劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失,导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。

中国社会科学院副院长蔡昉在2012年接受第一财经日报《财商》采访时表示,2013年是人口红利消失的转折点,甚至根据最新的人口普查数据,这个转折点2012年已经到来了。

总而言之,中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点,对于房地产市场而言,购买的主力军规模已经在减小了。

购房适龄人口2015年达峰值

分析房地产需求,相对于劳动年龄人口,还有个更精确的指标,即购房适龄人口(25~49岁)。

根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

从城镇人口看,2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

再来看农村的城镇化人口,按照海通证券首席经济学家李迅雷等人的测算,2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。

而按湖南省房地产研究中心主任许子枋的估算模型,在2017年前,农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人,2030年下降到只有400万人的水平。

另外,申银万国研究报告指出,20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降,而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年,年均增速达到10%,而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是,2005~2009年,全国住宅销售面积的平均增速是17%,而此后3年的平均增速降至4.6%。

也就是说,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。

总而言之,无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化,还是购房适龄人口的趋势,对于房地产需求而言,都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。

危险的信号:海外案例

结合25~34岁的人口消费性住房需求和35~64岁的投资性住房需求,人口结构的变化是房地产价格的一个长期影响力量。

虽然是个中长期影响因素,但一旦缓慢的量变向质变完成转化后,效应将是惊人的。从国际上看,劳动力人口的转折点也往往意味着房价拐点。

远的有,日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。近的有,美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向。

那有没有例外呢?

根据中信证券全球首席经济学家彭文生的研究,德国在人口红利期并没有发生房地产泡沫,部分是因为制度安排(包括税收)和传统抑制了对住房的投资性需求。

但值得一提的是,也正因为没有泡沫的缘故,德国的老龄化才并未造成德国房地产市场的萧条。

对于中国而言,2012年中国劳动年龄人口总量出现了转折点,2015年起中国购房适龄人口数量开始下降。当中长期因素正在发力时,你还会觉得2014年起的房价调整只是一个短暂的调整吗?市场成交稍有回暖就是一个抄底良机吗?

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