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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

媒体称现在买房很“危险” 买了就面临下跌风险  

2014-12-12 15:12:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如此宏大的题目,可以写篇博士论文了。我这辈子可能没资格写博士论文了,选择这么个题目,显然是应景。

今年下半年股市突然发力,最近半年上证指数从2100涨到3000点,涨幅超过40%。多位朋友问:这与楼市有没有关系,是不是楼市的庞大资金流到股市去了?

这个问题初看起来,颇有吸引力。2014年房地产市场总体上是一个调整的态势,虽然下半年二三线城市限购普遍取消,限贷也放松了,10月以来的成交有所增长,但目前尚无法断定,楼市反弹的格局已经确立。

如你所知,2005年以来的中国楼市,投资投机占比很大。实行限购政策以来,这些资金大都被封堵在楼市之外。10月以来楼市虽有回升,但现在还没有迹象证 明,在取消限购的城市,那些投资资金又全面进场了。我此前多有强调,投资购房是推动房价上涨的一个重要因素,而目前房价尚能保持基本稳定,与这部分投资动 力还在犹豫观望有关。

早年投资买房的朋友,应已获得至少2-3倍的收益。理论上说,这些朋友仅仅是将房产投资盈利,转投到股市,数额就相当可观。北京上海一套房子,动辄五六百万甚至上千万,持有多套房的人,卖一套投到股市,并非不可能。

这 几天确也听闻所谓卖房炒股的消息。2006-2007年股市暴涨时,也曾有这样的事例。虽然可能有人借此赚了两套房回来,但更大的可能是把房子赔进去了。 人们口耳相传的往往是那些一夜暴富的故事,而折戟沉沙的悲惨事例,却被风吹散在历史的天空。正如同,20年时间,阿里从一家小微企业成长为世界知名的互联 网公司,马云的首富光环闪耀四方,但你可知道,每年有数以万计的小微企业痛苦夭折,无人知晓。

好在资本市场的人们,大都是理性的经济人。卖房炒股,或以房抵押贷款曲折进入股市,毕竟是极少数。不过,绕了这么远,楼市与股市究竟有啥关系?

我使劲想了想,抱歉,没找到它们存在正相关或负相关的逻辑。你既不能说,楼市火了,股市就下跌,因为资金都流到楼市了;你也不能说,楼市调整,股市就会大涨,因为资金都流到股市里了。没有找到印证此说的证据链。

譬如,2006年下半年至2007年上半年,A股连续上涨,并创造了至今高不可攀的上证指数6124点。而2006-2007年,也是成交量和房价快速增长 的时期。2008年,股市连创新低,一年内居然有12次跌幅超过5%,而当年的楼市也是房地产市场化以来第一次进行像样的调整。然后,2009年楼市量价 齐升,股市一蹶不振。2011年,股市楼市都很弱。2012年楼市再发威,股市也还是趴着不肯起来。

好了,一句话说清楚:2014年下半年的这一波股市大涨,可能会有部分楼市资金流入,但后者绝不会是支撑牛市的主力。你总不能说,理财资金里相当一部分原本是要进楼市的,现在转身跑入股市,而把这股资金算成是楼市的吧?

在我个人看来,股市投资者与楼市者,有着迥乎不同的风险偏好。大体上说,股市投资者的风险承受度要高于楼市投资者。虽然股市的上涨氛围,会让市场参与者抬升其风险测度值,但这两种不同的主体不太可能因为股市与楼市的盛或衰,而形成资金对流效应。

有朋友会继续追问,那么,楼市的那些投资资金去了哪里?老实说,我不知道。这需要进行样本数量足够的实地调查。也许它们的很小一部分去移民了,很小很小一部分买古董字画了,很小很小一部分进了股市,但大部分,或者沉淀在楼市里,或者暂时买了理财产品,或者握在手里没动。

它们还会继续投资买房么?如果买房,2014年底和2015年初,是较好的时机。现在来看,2015年6月以后楼市进入复苏轨道的可能较大。但正如前面提到的,现在还没有看到投资购房资金大举进入限购解除城市的现象。

理性的投资者很清楚,最好的房地产投资时代已然过去,假如现在再投资买房,就必须做好快进快出的准备。而2016年的楼市谁也无法准确预测。此时投资买房,其风险水平几乎已经抬到接近上升期的股市那个标线了,而退出门槛却要明显高于后者。

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