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李 晗

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日志

 
 

停车位归开发商 不应归业主共有 万科首席律师颜雪明表示  

2014-12-11 15:39:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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困扰深圳多年的房产项目停车位问题有望明晰,但争议却并未停止。本月初,深圳市规土委公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)。昨日(12月10日)上午,深圳市律协房地产法专业委员会召开专门研讨会,多名与会人士对《办法》提出质疑和建议。焦点集中在是否违反《物权法》等上位法,政府部门是否有过周全的风险评估,以及《办法》实施后可能进一步加剧停车难问题的担忧。深圳市规土委表示《办法》正在征求意见当中,会认真听取各方意见。

争议

焦点1:“停车位办法”是否违反《物权法》

根据《办法》,小区停车位分为配建和增设两种。配建停车位约定归全体业主共有。占用业主共用的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位,均应当纳入配建停车位的范围。增设停车位则可约定为开发企业所有。

“虽然我在房地产开发企业工作,但很多观点并不从开发企业本身出发”,作为万科集团首席律师的颜雪明,在首先发言时声明自己的立场。颜雪明表示,所有权属于民事基本制度,只有法律才可以界定、限制或者剥夺。“深圳市的红头文件拟将依法属于建设单位的车位规定为小业主共有,这是用红头文件否定法律,这是明显的违法”。此外,根据合同法规定,当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。如果按照《办法》规定,要求在土地使用权出让合同中约定配建车位属于业主共有,这是强迫合同当事人接受行政机关制定的合同条款,“明显违反《合同法》”。

颜雪明向南都记者表示,《办法》更违反《物权法》。“车位作为独立存在的不动产,其不属于业主共有部分而是专有部分,即相当于房屋,这在《物权法》上已经明确无误”。

在是否违反物权法的问题上,多名发言律师有同样看法。广东广和律师事务所律师李栋梁表示,根据《物权法》第三十条,只要开发商合法建造车位、车库,自车位、车库建造完成之日,该车位、车库的所有权就应当属于开发商。否则,将无法从物权产生的过程来合理界定车位、车库的权属。《办法》将停车位分为配建停车位和增设停车位,不符合物权产生的一般原则,且容易产生纠纷。

“《办法》未违反《物权法》,但表述有问题”。广东信荣律师事务所张茂荣认为,“以民事合同的形式来约定,约定优先于法定。”所以《办法》并未违反《物权法》。但是,《办法》以法规的形式将约定的事情强制是不妥的,表述上存在问题,建议《办法》第四条“产权归属”一条修改表述。此外,张茂荣就《办法》第八条“增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让”提出建议:《办法》应该优先满足全体业主的需求,小区车位比例未达到1:1时,应该修文不允许出售。

焦点2:停车位到底归开发商还是全体业主

权属问题,是停车位纠纷的核心。目前,对停车位权属的主要观点有二:一是认为停车位属于项目配套的公共设施,属于物权法第三款占用业主共有的其他场地建停车位的情形,且成本已经分摊进了房价,开发企业约定归其所有不合理;其二是认为车位的所有权属于建设单位,只有法律另有规定及建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃的除外。

在此次《办法》草拟过程当中,深圳市规土委曾邀请多名深圳市人大代表进行专题汇报。市人大代表李继朝表示,绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报,不计入容积率也不交地价,且开发商的建造成本已计入房价,对于这部分其认为应该归属全体业主所有。而在这个之外,由开发商按照停车位规划报建审批的,交了地价的部分,李继朝认为可以归属为开发商所有。

景洲大厦业委会主任邹家健则表示,按照公共配套建设的停车位,是已计入可售住宅建筑成本的;地下车库虽然有建筑面积,但不计入容积率,小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积,小区的土地使用权为小区业主享有,开发商不享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权,除非取得土地使用权人业主的同意。

而万科集团首席律师颜雪明则表示,“谁投资谁所有”是民法的基本原则,根据这一原则,建设单位作为投资人,是开发建设范围内的原始所有权人。建设单位将房屋发售后,形成若干区分所有权人,他们的所有权是从建设单位受让而来,是继受的权利,建设单位未转让的产权单位,仍然属于建设单位所有。车位作为独立存在的不动产,其不属于业主共有部分而是专有部分,即相当于房屋,这在《物权法》上已经明确无误。

担忧

房价涨而车位少 停车会更难

作为深圳市房地产业协会法律专业委员会副主任的张旗,昨日也在研讨会上发言。他担心按照《办法》规定,会进一步抬高房价,并且使得停车更加艰难。

“《深圳经济特区房地产转让条例》有明确规定,车位有约定的,在办完初始登记后归约定方所有,也就应该能办理相应的产权证明,但规土委不予以登记,为停车位处理难的历史问题埋下了地雷”,张旗表示,按照配建车位共有,增设车位归开发商的划分,对于开发商来说,考虑到成本因素,肯定不愿意增设停车位。而配建车位,也只会按照《深圳市城市规划标准与准则》的最低标准来建设。“最终的后果,就是房价涨而车位少”。张旗还担心,办法还传递出一个信号,车位是不用花钱的,会使得买车的人不会考虑停车成本问题。“车辆的增加会进一步加剧停车难问题“。

卓越集团副总裁兼城市更新集团总经理耿延良,同时也是龙岗城市更新开发企业协会会长,他担心办法的出台会对旧改项目造成影响。

“更新后有一部分是回迁的业主,他们原本是有停车位的,你现在说配建的是共有的,他们怎么可能同意”。耿延良表示,在城市更新项目实施过程中,配建停车位共有的规定对于回迁产权人来说无法操作,而不光是开发商无法解决问题,办法一旦实施,就是政府来主导的城市更新也无法做下去。

回应

市规土委:会认真听取各方意见

在是否违反《物权法》的问题上,一名参与《办法》起草工作的人士向南都记者表示,根据物权法第七十四条一、二、三款规定,以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第五条规定,北京、上海、广州等地纷纷承认了开发企业对停车位的所有权,允许开发企业进行处分,因而,将停车位确定为房地产开发企业所有,允许房地产开发企业对规划停车位进行处分,这也是目前国内城市的主流做法。但在房地产实际操作当中,对于《物权法》这一规定的理解存在争议。

首先,《物权法》第七十四条第一款规定规划用于停放汽车的停车位应当优先满足业主的需要,在停车位资源稀缺的情形下,允许开发企业以买卖等方式将停车位处分给部分业主,违背了这一精神。其次,物权法规定的规划停车位也可能属于房地产开发项目的共有部分,根据法释〔2009〕7号文第二条的规定,对于该部分停车位根本不在开发企业处分的范围内。

牵涉面广,涉及的利益巨大,对于停车位的争论从未停止。深圳市规土委方面表示会认真听取各方意见,但并未就具体的质疑问题作出回应。但在办法起草说明中,深圳市规土委就表示,按照《物权法》“首先满足业主需要”的规定,办法对增设停车位的转让作出了一些限制性规定。而明确配建以外的停车位可归房地产开发企业所有,由开发企业根据《办法》的相关规定进行转让或出租,也是为了更妥善地解决停车位问题,充分发挥停车位作为稀缺资源的使用效率。

声音

车位作为独立不动产,属于开发商所有

建设单位作为投资人,是开发建设范围内的原始所有权人。建设单位将房屋发售后,业主的所有权是从建设单位受让而来,是继受的权利,建设单位未转让的产权单位,仍然属于建设单位所有。车位作为独立存在的不动产,其不属于业主共有部分而是专有部分,即相当于房屋,这在《物权法》上已经明确无误。

——万科集团首席律师颜雪明

停车位权属PK

不计入容积率未交地价的,应归全体业主所有

绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报,不计入容积率也不交地价,且开发商的建造成本已计入房价,对于这部分我认为应该归属全体业主所有。而在这个之外,由开发商按照停车位规划报建审批的交了地价的部分,可以归属为开发商所有。——市人大代表李继朝

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