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李 晗

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日志

 
 

中国救楼市政策物极必反  

2014-11-01 09:22:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        从今年5月份开始,中国政府推出了一波又一波救楼市的政策。这些政策不仅内容大大超出市场预期,而且出手之频繁,也让市场措手不及。比如,各地方政府纷纷放松各种住房限购限贷政策。

        地方政府的救市政策不仅全面到了极致,而且知不可而为之(即许多本来不在地方政府职权范围的政策,也一起出台)。接着,央行的房贷新政,完全放弃多年所坚持的遏制住房投机投资的原则,采取对住房消费全面泛化的方式,实际上是鼓励住房投机投资者,利用信贷优惠政策涌入市场。接着是住房公积金信贷政策全面放开,及低无可低的住房交易税也将减免等。

        中国政府救楼市政策如此频繁与过度,如此违反常理,已经到了无可复加的地步。这种违反常理的救楼市政策及方式,不仅达不到预期效果,有可能会物极必反,造成住房投机投资者的恐慌预期。

        首先,无论是救市之前的中国住房市场,还是救市后优惠政策所关注的对象,这个市场基本上是由住房的投机投资者所主导。比如,之前中国住房市场销售突然急剧下跌,房价却不下降或仅是些许下降,之后,政府的优惠政策主要是针对持有住房但没有银行贷款的购房者。住房市场为何会出现销售突然急剧下跌,就在于投资者认为,中国住房市场已经没有投资价值,而退出市场或不敢再进入市场。

        在中国住房市场的价格顶在天花板上,销售又急剧下降时,政府突然出台一系列过度救市政策,一定会让住房的投资者十分质疑,住房市场是不是出现严重的问题?否则,政府为何会如此救市?既然中国住房市场问题严重,如果投资者在这个时候利用各种优惠政策进入市场,在购买住房之后是否能够脱手,应该是相当不确定的。

        如果不能够脱手,或不能让下一波的住房投资者来接手,而把购买的住房套到自己手上,房地产市场巨大的风险,不是套在自己身上了吗?如果这样,就如2007年上海综合指数6124点泡沫破灭之后,所有的股票投资者都被套牢,这一套已经有七至八年了,哪一个投资者可以解套?在这种情况下,政府的救市政策不仅不能让住房市场预期回转,反之会强化住房市场向下调整的恐慌预期,住房投资者不敢进入市场。

        其次,政府这些过度的救市政策出台后,房地产开发商、住房投资者、地方政府及银行之间的利益博弈十分明显。相关利益的每一方都希望利用救市政策,来让自己利益最大化,把风险转嫁他人。比如,房地产开发商希望这些救市政策,能够让自己在高房价的库存去除,暴利落袋;地方政府则希望重造2008年131号文件后的房地产市场繁荣,让地方政府融资平台的风险掩盖、土地财政又快速增长;商业银行则要把住房按揭贷款风险转移出去,又能有好的利润;而住房投资者则希望利用优惠政策,让房价一轮又轮上去,以便从中获利。实际上,政府救市后的市场利益博弈十分激烈,这肯定会严重弱化救市政策的效果。

        再次,当前中国的住房市场,由于早几年的房地产暴利,自然会吸引各种各样的资源涌入住房市场,生产了大量的住房。这不仅把全国住房市场的价格全面推高,也造成了全国住房市场的供应严重过剩。可以说,当前中国住房市场的供应过剩问题,并不在于出现了50个死城,而在于城市住房全面供应过剩,特别是三四线城市。如果没有好的政策(比如农民的土地制度放开及全国户口制度取消,但要推出这些政策目前还没有看到迹象)全面吸引农民进入城市来,要想靠城镇居民消化这些严重过剩的住房供应,肯定是不可能的事情。这就是为何政府着急要过度救楼市的原因所在。

        一旦住房投资者意识到各地的住房市场供应严重过剩,住房投资没有价值,住房投资者还会进入市场吗?住房投资者反之会退出市场,落袋为安。让极少有支付能力的住房消费者进入市场,想消化这过剩的住房供应是不可能的。从温州、鄂尔多斯等城市的情况可以看到,这些城市的房地产市场已经调整了几年。

        在这过程中,这些城市不仅房价持续暴跌,而且住房销售也全面下降,但是这些城市的住房市场并没有复苏,反之越来越陷入困境。这种情况已经开始向全国许多城市蔓延。对此,中国住房投资者一定会十分明白,人算不如天算,温州及鄂尔多斯等城市的住房市场,政府救市都回天乏力,难道其他城市的救市会有效果?

退一万步说,假定这种过度救市的政策,在一些城市会回光反照,或出现住房市场的短期效果,比如一线城市的住房市场又开始繁荣。但是这种繁荣是建立在把房价顶在天花板上不调整,仅是利用政府住房优惠政策,引诱投资者进入的结果。在这种情况下,只能会让房价越推越高,房地产泡沫越吹越大,及房地产市场风险上升。这不仅会强化住房投资者的恐慌预期,也可能让中国的房地产泡沫提前破灭。如果这样,中国政府救楼市的政策只能是弄巧反拙。

总之,最近政府的过度救楼市及中国住房市场所面对的激烈利益博弈,正在强化中国住房投资者的恐慌预期,而不是让当前的住房市场预期回转,就如前几个月,地方政府迫不急待出台各种救市政策所导致的结果一样。

        易宪容 作者是中国社会科学院金融研究所研究员


 

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