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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

住宅开发商转型做商业 危机四伏 有三门课必须要上  

2014-11-17 17:14:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虽然大量的商业项目突击上马所带来的结果是很多不能开业,即便开业了,但多数冷清经营,不过,现实挡不住各地商业广场项目的火热,盲目转型的背后,他们很多人并没有准备好。

转型驱动力

最近,万科、远洋、万通、SOHO中国、保利、富力、龙湖等房地产开发企业都在商业地产市场动作频频,住宅开发商、零售商和保险公司等多方介入商业地产开发,几乎“一拥而上”。一时间,无论大小企业,向商业地产转型已经成为趋势。诱因多是以下五点:

一、政策,国家为整顿房地产市场出台的一系列调控政策,迫使房地产开发商寻找新出路。

二、政府。当下中国广为流行“城市经营”,不少地方政府只要商业项目就给上,却盲目追求量大,使商业项目的质量越来越低。

三、资金。目前银行对住宅房收紧银根,但对商业地产还情有独钟,对商业地产的授信度很大。另还有信托、债券、股票等融资模式,所以商业地产开发商只需充当运营商角色,从而降低风险。

四、宏观经济环境带来的机遇。扩大内需的经济结构调整利好于商用地产;财务增长带来消费需求升级。

五、中国二、三线城市的商业地产市场的发展潜力巨大。

风险

尽管商业地产已成趋势,业内人士却表示在当前的商业地产项目中,失败要比成功的案例多。

洲联集团总建筑师刘力表示,商业地产在国外是金融产品,主要靠每一平米所创造的营业额即现金流体现项目价值,而目前国内商业项目还多停留在追求不动产本身的价值阶段,称不上是专业化商业地产。

参与过上海湾、万达广场等多个商业地产项目的日兴设计总经理王兴田表示,商业地产需策划、设计、招商、运作,就像飞机,是个庞大复杂的综合系统,要万无一失,才能保证安全运行,一个局部零件出了故障都可能造成飞机的安全问题,商业地产操作的风险远远大于住宅开发。

中国房地产市场专家丁祖昱认为:“传统开发商要转型商业地产,资金和人才将成为其最大瓶颈。”他将商业地产开发风险总结为:资金需求量大;经营管理过程复杂;政策风险与开发过度。

风险一:资金需求量大,资本运作平衡困难。商业地产需依托长期向好的经济大环境、成熟的融资环境、及专业的经营管理团队。

风险二:经营管理过程复杂,需专业商业管理团队。不同于住宅的售出即完成整个开发流程,商业地产是租售并举型物业,开发和运营中需针对一系列关键问题做出决策,这些决策的偏差都会带来长期负面影响。

风险三:政策风险与开发过度。丁祖昱提醒:政策风险是根本上的风险,当商业地产其他因素都可促使项目走向成功的时,如项目存在政策风险,这样的打击可能是毁灭性的;住宅开发商、零售商和保险公司等多方介入商业地产开发,应防范过度开发的风险。

对策

面对商业地产的机遇和风险,丁祖昱建议转型商业地产的开发商必上“三门课”:

产业环节课

商业地产在开发商、运营商与终端消费者间增加了物业投资者和物业租赁者。零售商业地产的开发运营商要与旗下形形色色零售业者打交道,整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。

资金模式课

商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。预售制度下住宅地产融资结构中的短期开发贷款模式,无法满足商业地产领域。

商业运营课

商业地产比住宅多了招商、运营环节,这一环节对商业地产项目的成功至关重要。

业内人士表示:“很多人看商业地产都是仰视,看到的都是几个比较突出光鲜的,其实往下看,尸骨一片。” 易居中国董事局主席周忻也在微博上写到:“很多人把商业地产看的太简单了。一个成功的商业地产项目决非一日之功,需要积累、需要沉淀。”


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