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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

四因素决定2015年中国楼市见底反弹 杨红旭  

2014-11-13 09:16:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2015年全国楼市见底反弹!

 

偶然看到一个多月前,在杭州一论坛上的发言记录,乐居小编记得挺全,转发一下,供大家参考。只是这里看不到大量的图表,遗撼,我讲课的特点是使用大量图表,通过独特逻辑与分析框架,预测市场大势。

 

第二届萧山住博会2014年9月19日开幕。2014年初,源于杭州的降价潮浸染了整个地产市场,高库存、低成交背后暗藏楼市变革危机,政策松绑需求释放,是否为房地产市场带来新的机会,置业时机是否来到?今天下午,由萧山区住建局以及萧山房地产协会主办,杭州华盟展览有限公司承办,新浪乐居协办的住博会高峰论坛——“解读2014楼市谜局”现正进行。

 

以下为房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、新浪财经专栏作家、上海易居房地产研究院副院长杨红旭的发言实录:

 

杨红旭:这个行业讲十年之后的事情,我一点都不悲观,但是对于行业参与主体,讲十年之后的事情意义不大。很多人,包括在座的各位房地产开发企业,你关心的是这个行业,这个市场下半年怎么办,明年怎么办?房价在跌,什么时候市场会复苏,什么时候房子好卖,什么时候可以去拿地,这都是非常现实的问题,你必须要解决。所以我个人经过这几年的思索,尤其是去年写了一本书,我第一次对短期市场波动的规律做了总结,并且在书中首次在国内比较系统性的描述分析了短周期的逻辑、短周期的指标体系。所以今天主要是讲讲短周期这回事。

 

什么叫短周期?我们知道宏观经济是有周期的,楼市是跟着宏观经济走的,所以楼市也有周期性波动。比如说在美国,建筑周期一般是18年左右,房地产周期是10到12年,但是在中国,我们住房市场时间非常短,98年之后才真正取消了福利分房,才走入了市场化的大路。所以我们谈中国长周期谈不上,因为我们市场化程度太短了,但是我们可以看看过去十年。

 

过去十年,我发现中国楼市走了三个短周期,指标有很多,我只挑一个。全国70个城市房屋价格的同比增幅,把全国70个城市平均一下的同比增幅。(图示)这是同比增幅走势图。04、05年中国房价快速上涨,06年还在涨,但是在比较扁平的底部走,到08年底的时候出现了同比负增长,09年楼市快速回暖,在2012年上半年又到底部,同样又是负增长。刚才陈淮主任讲了上一个周期是在08年,这个话有点误差,上个短周期底部是2011年和2012年,环比增幅先变化,同比增幅后变化,所以马车马车,先出现马车才会变化,基本上是2011年四季度到2012年上半年,是上一轮楼市短周期调整的阶段。2012年下半年到2013年,楼市往上走,顶点是2013年3月份,国五条细则是去年3月1日公布的,恰恰非常的凑巧,去年3月份房价环比见顶。在2013年12月份同比增幅见顶,目前是按季度在回落,到了9月底基本上接近零了。到了四季度毫无疑问,房价同比增幅会再次出现同比下跌,所以目前进入到了本轮房地产短周期,是第四个短周期,也就是房价见顶回落。

 

(图示)这是全国十大城市土地的走势。可以看出来,在11年到12年前三季度,这时候是抄底的好时期,作为企业你要关注什么时候去买地,而什么时候必须要克制自己买地的冲动,冲动是魔鬼。我记得很清楚,去年7月份来杭州,跟杭州业内开发商讲了一次课,当时就已经提醒了2013年下半年在杭州应该以跑量出货为主。我的判断,第一杭州的库存压力依然比较大。第二整个浙江板块在调整,但是杭州的房价去年曾经有一波上涨,而且地方政府供地量比较大。所以在去年的9、10月份的时候,杭州土地市场非常火爆。我们现在再回过头去看,发现从去年9月份开始一直到今年4月份,全国大城市地价就出现在本轮短周期的高峰,我不知道在座哪家企业去年曾经在杭州拿地,假如说你拿地了,我为你遗憾,因为你判断错了市场走势。

 

短周期的重要规律,第一房屋销量是最明显的指标,第二房价是跟着销量变化的,第三地价是跟着房价变化的,我们必须要知道短周期当中哪些是之前指标,哪些是之后指标。

 

前面通过了两张图,一个是房价,一个是地价,淋漓尽致的展示了规律。对于开发商而言,在高位的时候尽量抛出货,跟踪地价,避免在高位激进式扩张和拿地。

影响楼市的因素非常多,理不清的思路,每天都有非常多的新闻报道,说这里救市,那里出现什么问题了,你的思路会被很多消息所左右,但是你要知道很多媒体消息都是噪音,所以我也是经过了很长时间的总结。

 

我归纳了四个因素,经济、政策、资金、存货,这四个方面可以决定未来半年到一年房地产市场的变化和趋势。第一经济是所有行业的母体,经济的冷暖对所有行业都有影响。第二楼市的政策一变化,就会影响市场变化。第三资金,房地产行业是资金密集型行业,资金的松紧直接决定了房价到底是涨还是不涨,还是跌。最后是存货,住宅存货是影响房价的核心因素,因为房价说到底是由供求关系决定的,所以影响房价长期的因素很多,类似于用工成本、建材价格、土地价格变化,但是短期可以把原材料、地价忽略掉,就看供求,房子好卖,哪个企业都不傻,都不会降价。房子不好卖,资金压力很大,银行在背后催债,你说能不降吗?所以供求关系到最后成为决定短期房价的核心因素。

 

(图示)这是中国GDP季度增幅,经济好楼市一定会往上走。所以可以回忆一下,刚才说了两个短周期当中的降温期,上面一次是2011年四季度,这时候中国GDP快速下滑。再下面08年四季度,GDP下滑的更加明显。所以在两次GDP增幅下降的时候,它都严重影响了楼市。到目前我们GDP是低位徘徊,七上八下,所以短期来看它不会大幅往上走了,也不会大幅下降。当然不同城市经济的情况有区别,你要区别不同省和城市经济层面的东西。

 

(图示)经济和房地产的关系,有一个数据很清楚,商品房销售面积同比是负的,购地量是负的,新开工也是负的,但是要讲楼市与经济的核心关系,其实这个图就比较明显,就是三架马车中的投资,投资中就包括房地产的,而目前是楼市拖经济的后腿,按照逻辑来说中央绝对不会再打房地产了,因为现在增速已经很艰难了,但它还在拖经济的后腿。所以我们就将知道楼市会有放松政策出来,它只不过是分层次。

 

再来看政策因素,主要是经济政策和楼市,经济政策我个人比较关注货币。第一微刺激仍在持续,包括定向降存准、定向降息、定向五大行5000亿SLF类,说明中央在整个经济是中性偏松,偏松是未来半年大趋势。央行拨付给国开行是1万亿抵押补充贷款,这是非常大的,去年全国房地产贷款是2.34万亿,其中个人房贷是1.7万亿,开发贷是0.64万亿。所以1万亿不会百分之百只留给棚改,毕竟有一部分会绕道流到商品房中去。所以1万亿出来之后,必然会影响到楼市的资金链,尤其是在项目和开发企业,我们的楼市政策,就是救市三部曲,首先是城市级救市,然后是省级救市,然后是国家级救市。

 

下面要关注央行的动作,针对首套放贷,央行一直在喊话,包括5月份央行召开座谈会,强烈要求商业银行大力支持房贷,效果是有一点,但是不明显,从4月份开始首套房贷利率才开始慢慢放松,基本上上浮10%,目前慢慢上升到5%,部分银行开始按照基准利率发放房贷,所以要关注一下中央层面,央行银监会对于商业银行发放个贷的放松,不仅是口号,还可能是先向商业银行定向放松,明年应该会见到很多的首套9.5折,对于外地人还会提供相应的纳税证明,限购是取消了,对于二套房的认房又认贷会放松,另外二套房中的普遍房也会放松。趋松是未来政策的主旋律。

 

第三个因素是资金,很多政策是无法预测效果的,但是货币政策是可以量化效果的,主要是通过货币供应量和资金价格,我们可以看一下两个货币供应量。

 

(图示)这是2009年末期的时候,当时货币发放非常高,之后一直在回落。去年有一个小幅增长,但是高度也非常低。今年初的时候有探底,7、8月份虽然有下滑,但是我认为已经是在底部了。

 

再看一下资金价格,我们要看银行间市场同业拆借月加权平均利率。去年6月份是最高位,为什么12年市场会有复苏呢?要知道12年银行间是比较宽裕的,你可以通过跟踪货币经营量和资金价格,从而知道外部资金面对楼市的关系,目前上半年已经有所回落,而且未来半年到一年,这个指标还会继续回落,很有可能会回到2013年上半年的情况。

 

资金和房价有什么关系呢?告诉各位,关系很大,非常之大。我一直跟踪一个数据,我们拿全国70个城市房价的环比指数增幅,也就是这个月跟上个月,然后跟M1做一个曲线图,M1就是可以拉动房价甚至股价的因素,比如2011年1月份非常高,之后上一轮房价的跌是2011年10月份跌,连续跌了8个月,这时候M1供应量非常低,然后房价涨,M1往上走,去年是振荡式的回落,目前是筑底,现在已经连跌四个月,9月份还会跌,而且这次跌幅已经超过了2012年初和08年,所以这次房价跌的比较猛。但是跌的太猛了,它跟M1是背离的,过去从来没有出现过。所以按照这样的走势,房价跌的很高这是不太可能的,所以接下去房价会跌,但是到了第四季度甚至明年,房价跌幅有明显收展,然后转变成由负到正。

 

通过跟踪开发资金链,一样可以洞察房价走势,整个2012年第一季度开发企业处于资金紧张区间,之后随着楼市复苏资金链开始好转,在2013年第一季度,开发资金链非常宽松,到今年上半年已经下滑到偏紧区间,但目前依然比2012年第一季度好,现在已经回到了08年全年的水平了,目前还没有见底,所以开发资金链还会继续糟糕一段时间,但是明年一定会见底往上走,因为房市复苏资金链也会改善,货币放松也会使资金链有所改善。所以通过外部的资金和内部的资金,我们可以知道整个外部资金链是趋好的,但是开发资金链明年上半年有可能见底。

 

最后是非常关键的存货指标。全国的存货和去化周期正在走U形,97、98年的时候是U形的左壁,我们现在正在步入右壁,从2011年全国商品房慢慢开始走差,到今天已经是比较危险了。我们还跟踪了全国30多个城市的情况。尤其是从今年开始,本来去年二三季度一线比较好,而地级市非常非常差,12年、13年楼市回暖,但是对不起,13年回暖跟大部分城市没有关系,因为它们的库存从来没有减少过,库存压力在持续增大,但到了目前,不仅是三线、二线,连三线都变差了,为什么呢?因为库存基本再创历史新高,所以目前全国找不出任何一个城市存货关系是比较好的。

 

(图示)这是去化周期,去年二三季度去化周期比较短,一线当时只有七个月,二线当时有十一个月,三线十四五个月,基本上都是在十几个月。8月份下滑,这主要是8月份不再包括2月份春节这个因素,所以未来几个月去化周期慢慢到底部,所以我认为明年下半年去化周期一定是往下走的。

 

把前面四个因素做总结,宏观经济未来半年到一年是中性。政策面是略强,就是区域放松,无论是货币还是楼市政策都是区域放松。我们的资金链外强、内弱。我们的存货是比较弱的。所以未来半年房价到底涨还是跌,取决于房贷政策是否关键,然后是库存。

 

我认为就是这样的结果,因为我每年都会做预测,包括我们研究院都会发报告。我当时预测12年是三部曲,楼市是探底、筑底、反弹。我预测13年是一条线,振荡上行,有惊无险,结果市场虽然调控,但是市场力量还是往上的。我预测14年是退烧年,高位振荡,逐步降温,目前是处于逐步降温过程中。我预测15年是寻底年,个别城市,一线城市会先探底,所以我认为15年一线和二线城市探寻底部,有8成希望全国部分城市会率先反弹,假如15年不反弹,则16年必反弹,没有理由。

 

(图示)这是全国一线4城商品房住宅成交量的走势。8月份一线城市的量已经筑底了,虽然一线城市价格在跌,但是我不悲观。

 

(图示)这是70城市房价指数增幅,我认为到明年,环比会止跌,我说不上到底是哪个月份,但是明年一定止跌。上一轮跌了8个月,这次跌幅一定会超过8个月,到了年底正好是8个月,我估计到明年春天的某个月份很可能会止跌,我们拭目以待,一旦止跌就会由筑底转向反弹。

 

最后,送购房者一句话:新一轮的购房季正在来临。房价还在跌,到这个时候是最好的时机,因为在楼市跌的时候才会出现好项目,像万科的,绿城的,一旦由跌转涨的时候你再去找打好折,是痴人说梦。所以未来半年到一年,也就是四季度到明年上半年,一定是购房者、自住者抄底的好时机,记住一定要找优质企业的项目,这种一定是可以买的,因为楼市不会崩盘。

 

也送各位开发企业一句话:准备资金抄底购地。一旦看到房地产将要复苏,就可以去抄底购地,我认为房地产市场将会在明年二三季度开始出现同比增幅的往上,所以明年上半年或者下半年一定是购地的好时机,你可以出手早一点,看到量开始往上走,价格肯定就肯定往上走。你要预测到房价往上走的初期就可以去拿地了,因为拿地也好,卖房也好,好时机都是昙花一现,稍纵即逝的。当每个人都知道房价要涨的时候,你再去抄底抄不到底部。在春天的脚步快要来临的时候,才是购房、拿地的最好时机。

 

主持人:刚才杨院长讲了周期的理论,讲了过去,也讲了未来的预测。刚才你说抄底是个机会,是不是意味着如果说下次周期来的话,还会是像09年这样的V形反弹呢?

杨红旭:不会的。

主持人:那为什么还存在抄底的概念呢?

杨红旭:这个也叫抄底,但要分城市,我认为三四线城市存货量比较大,U形可能是比较扁平,但是一二线介于U形和V形之间,所以这个市场也不用那么悲观。

主持人:杭州这个城市你怎么判断?

杨红旭:杭州基本没有什么大问题,问题就是在于库存量比较大,去年卖地量比较大,所以还需要一段的去化时间,它的去化时间和购房时间可能要晚于上海和北京。

主持人:但是这次却是非常敏感,2月份开始下跌的,所以现在我跟一线城市的人都没有办法对话,他们都说杭州已经跌了半年了,已经跌了20%到30%了。你认为杭州会不会率先反弹?

杨红旭:不会,温州这几个月房价企稳,因为跌了很长时间了,虽然企稳但也不代表着反弹,因为企稳需要点时间,杭州也是一样,也是需要时间。

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