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李 晗

策马淮海,指点江山!

 
 
 

日志

 
 

最危险时刻已过 房价2015年见底 谢逸枫说楼市  

2014-11-10 17:47:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前推进中国楼市发展的“四大”核心驱动力,分别是经济(宏观经济环境、增长率)、政策(货币、财政、税收、行政、调控、土地、金融、法律)、资金(房企到位资金与银行行贷及M2、融资成本)、库存(供需)。一是从宏观经济层面看,经济增长位于7.5%以下、增长的内生力不足、增速放缓,处于低位徘徊状态,对楼市影响偏中性,部分区域具有负影响的作用。二是从政策层面看,中央货币与财政的政策继续趋松,地方房贷与限购及税费的房地产“救市”持续升级,政策面暖风渐吹。三是从资金层面上看,银行信贷中性趋松,但融资贷款利息与地价等开发成本上涨快速,房企资金面压力较大。四是从住宅商品房库存看,库存压力较大,去化周期较长,供需关系趋于宽松。记同行红旭一作品讲过楼市短周期,什么叫短周期?宏观经济是有周期的,楼市是跟着宏观经济走的,所以楼市也有周期性波动。比如说在美国,建筑周期一般是18年左右,房地产周期是10年到12年,但是在中国,我们住房市场时间非常短,98年之后才真正取消了福利分房,才走入了市场化的大路。所以我们谈中国长周期谈不上,因为我们市场化程度太短了,但是我们可以看看过去十年。
过去十年中国楼市走了三个短周期,首先是全国70个城市房屋价格的同比增幅看,2004、2005年中国70城市的房价快速上涨,2006年还在涨,但是在比较扁平的底部走,到2008年底的时候出现了同比负增长,2009年楼市快速回暖,在2012年上半年又到底部,同样又是负增长。上一个短周期底部是2011年和2012年,环比增幅先变化,同比增幅后变化。基本上是2011年四季度到2012年上半年,是上一轮楼市短周期调整的阶段。2012年下半年到2013年,楼市往上走,顶点是2013年3月份。国五条细则是2013年3月1日公布的,2013年3月份房价环比见顶。在2013年12月份同比增幅见顶。目前是按季度在回落,到了9月底基本上接近零了。到了四季度毫无疑问,房价同比增幅会再次出现同比下跌,所以目前进入到了本轮房地产短周期,是第四个短周期,也就是房价见顶回落。
当前中国楼市进行短周期的调整与波动,经过23个月上涨后,自今年5月70城房价环比首次下跌,称为短周期的房价转折点与拐点,到9月70城房价环比几乎全面停涨,已经连续下跌了5个月。一是从环比跌幅来看,9月份的跌幅是1%,8月份是1.2%,说明9月依然在跌,跌幅相比8月略有受窄,反映出市场还在降温,但降温加速放缓指入有趋稳的态势。二是同比来看,9月份房价首次由涨转跌,经历了大概2年左右上涨后,增幅由涨变跌,比去年9月同期出现1.2%的下跌。9月70城房价的首次同比下跌和环比持续收窄,释放出中国楼市最困难、最危险时刻已过,房价正逐步筑底,2015年见底有望。住房城乡建设部副部长齐骥2014年11月2日说,近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期,把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除,不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。针对未来楼价的走势,他预计11月份之后,房价同比仍下降,但降幅会缩小。
关于房地产市场的走势,住房城乡建设部副部长齐骥2014年11月2日说,由于去年同期为市场高点,预计11月份之后,房价同比仍然会下降,但降幅会缩小。他认为,目前的房地产市场正处于市场本身的调整中。未来,在中国的城镇化过程中,商品房住宅市场应该还有一段发展时期。“毕竟,与发达国家相比,我们的住房还不是那么宽裕,老百姓的住房条件还有待改善。”齐骥说。如住建部政策研究中心主任秦虹认为,房地产业的发展经过了十几年黄金时期的高速增长,形势发生了很大的变化,房地产行业高速增长的时期已经过去了,告别了基数低、增速快的时期,进入到了基数大、增速低的时期。过去市场以绝对的新房交易为主,未来将变成新房和二手房市场同步发展。这对房地产投资意味着即使我们的需求仍然很大,甚至需求有增长,但是对新房的需求有所降低。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读今年9月份房价数据。一、房价环比继续下降,但降幅有所收窄。9月份70个大中城市中,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降。虽然房价环比下降,但降幅相比8月份有所收窄。据测算,70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比8月份收窄0.2个百分点。其中,最大降幅为1.9%,比8月份缩小0.2个百分点;降幅高于1%的城市有29个,比8月份减少14个;降幅比上月收窄的城市有44个,比8月份增加23个。二、大部分城市房价同比出现下降。9月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个,分别比8月份增加了39个和20个;上涨的城市个数分别为10个和17个,分别比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中,除厦门上涨4.9%,其余城市涨幅均在2%以内;同比下降的城市中,最大降幅为7.9%,比上月扩大2.3个百分点。
9月份70个大中城市新建住宅和新建商品住宅销售套数比8月份均增长8%左右,销售回升对房价的影响还需进一步观察。如同行红旭所讲,按照房地产周期看,过去短周期大概持续3年左右,经历一次上行和下行周期。譬如上一次下行周期是2011年,一直下行到2012年初。而上行周期是2012年和2013年,2013年是一个房价的顶峰即顶点。之后就进入下一个下行周期是2014年,2014年房价开始进入到下行通道,5月份房价由环比由涨变跌作为一个关键节点,到9月环比几乎全面停涨,同比首次下跌,标志着市场已经入冬。预计到2015年房价可能由环比下跌转为上涨,市场有可能会进入到另一轮短周期的上行周期,目前还是处于下行周期当中。2015年中国楼市见底反弹,已是大方向。
第四季度已经出现住宅成交量的底部,2015年将出现房价的底部。量在价先,成交量先企稳,价格后企稳。这轮房地产调整,仍将是短周期性质的调整,量缩明显,价跌不深。当前国内的宏观经济偏平稳,而货币政策偏松,楼市调控趋于放松,资金面是中性略偏松,而库存比较高,但是在未来3个月到2015年上半年,住宅商品房的库存和去化周期会见顶。所以一线城市市场已经见底了,第四季度楼市的量会增,价格慢慢企稳之后往上涨。而就全国楼市总体看,2015年上半年会见到一个底部。由于2008年、2011年的市场调整期比较,2014年的调整期会长些,主要是中国经济转型,中国经济由高增长转为中高增长,中国楼市基数、增速转入基数大、增速低。因此,短周期叠加了部分长周期的因素,这个长周期不仅是房地产长周期的变化,而且还有外部经济,包括行业转型和货币政策的变化。所以这次短周期的底部盘整的时间可能比上两次要长,而且底部结束之后,往上走的时候也会磨磨蹭蹭,增幅和高度要比上次要稍微低一点。
长周期的变化影响了目前这样一个短周期见顶的形成,外部因素就是中国应该由高增长转为中高增长,告别了10%的增幅。另一个就是中国的经济在转型,很重要的一点就是中国房地产也要转型,告别过去盲目粗放式的发展,增长的速度要进一步降低。从行业内部看,主要是库存量的变化,库存反映了供和求博弈的结果。目前来看,全国库存2011年快速往上走,目前去化周期回到了2003年的水平,大城市目前库存量还是往上走,去化周期还没有见顶。所以外部的经济转型和中国楼市库存量的增加是制约下一次楼市短周期调整的时间,包括幅度的一个主要的变量。人口是影响楼市很关键的因素,中国红利接近顶峰,可能已经开始走下坡路了。不过,对于房地产而言,一个最核心的指标是购房适龄人口,也就是人口当中25岁到49岁这样一个比例。

全国来看,因为中国的城镇化水平偏低,房地产开发活动主要在城镇地区在开展,城镇地区这样一个购房适龄人口可能要延续到2025年前后才会见顶,所以对城镇地区房地产需求并不太悲观。限贷放松之后,到最近两三个礼拜商业银行开始出细则落实,目前来看10月份的量还是不错的。10月份主要城市的销量相比9月份应该有百分之十几的环比正增长,但是商业银行落实的并不是特别给力,很多地区的首套房贷利率是基准,部分还要上浮,不仅是离<7折非常遥远,甚至离8、9折都遥远。这样的话,我认为商业银行落实的程度不够大,可能会制约接下去需求释放。所以我认为11、12月的量还要观察一下,不宜过度乐观。未来的政策分三步走,第一步限购放松,第二步是限贷放松,第三步是税收可能会有一些调整,税负有所下降,主要是集中在二手房交易环节,比如营业税。

如同行红旭所讲,2003年以来房地产调控思路的重大转变,2003年以“121号文”启动调控,2004年调控大幅升级,2005-2006年更是频频推出“国八条”“国六条”等综合性调控措施,2007年只有一个重要的“二套房贷新政”,2008年前紧后松,四季度开始救市,2009年12月重新紧缩政策,2010年4月推出史上最严厉的“国十条”,2011年1月再出“新国八条”。2013年2月出台“国五条”。2013年2月的“国五条”及其3月的细则,并没有被地方政府严格执行,尤其是二手房转售“按20%征个人所得税”这条最重磅的政策。而中央也并没严格要求各地落实国五条细则。2013年11月份召开的十八届三中全会,首次提出“市场在资源配置中起决定性作用”,这标志着经济调控方针发生重要转变,房地产调控亦如此。

进入2014年国家相关文件中不再提及“房价”,尤其是2014年3月全国两会的政府工作报告中,自2005年以来首次没提房价,意味着以房价为调控目标政策取向发生重大变化。政府工作报告提出:“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。做好房地产税立法。”同时提出“以全体人民住有所居为目标,加大保障性安居工程建设力度,2014年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”

种种迹象表明,新一届政府对于房地产调控的方针正在发生方向性变化,由以调控房价为主要目标、以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段,转变成淡化房价目标,更多使用信贷、房产税、货币等经济、税收、财政、金融、土地手段,同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”的领域。比如棚改的戏份正在加大。今年国开行成立了住宅金融事业部,国家豪爽的定向支持1万亿,专门为棚改提供资金。另外,新上任的住建部长,重要背景之一是在辽宁执政期间在棚改方面政绩卓著。推进棚改有两大好处:一、改善民生,加强住房保障,同时相较廉租房和公租房,政府投资规模小、资金回笼快(房屋用于出售)。二、拉动房地产投资,对冲商品房投资下滑对宏观经济和相关行业的负面影响。

其次,房地产市场降温之后,限购基本完成历史使命。2010年4月的“国十条”中,首次提出了限购令,其后仅北京执行;9月29日调控升级后,更多城市加入限购阵营;2011年1月的“新国八条”后,限购城市数量进一步增多。在那个时段,我国房价涨势很猛,尤其是鄂尔多斯和温州的投资投机性需求爆发,房价狂飙。自2003年之后,在中央尝试了诸多调控手段,仍难以较好的抑制房价的前提下,不得已动用了在国际上非常罕见的限购措施。其实,2011年下半年全国市场步入降温之时,限购差异化的退出,原本部分城市的限购政策明确截止时间是2011年底,但受制于当时执政者与相关部门的思维惯性,致使限购令成了易出难退的“贞节牌坊”。这一惯性,在新一届政府及新一轮楼市降温——这双重条件下,终于被打破。2013年,全国楼市繁荣,当然只是结构性繁荣,一线城市和部分二线城市房价涨幅较大,而多数中小城市只是略有起色。

2014年形势急转直下,以春节过后杭州楼市降价为标志,全国很多城市陆续传来降价促销的消息,其中少数售楼处因为项目降价二成左右而被老业主围攻。全国70城房价指数,环比增幅5月出现下行拐点,6月环比跌幅扩大。全国一二线城市的商品住宅成交面积萎缩幅度更大,前7个月平均下跌三成左右。而且,这次房地产降温的形态,相比2006年、2008年和2011年这三轮楼市降温,存在不同之处。其一,并无严厉调控政策,2013年出台的国五条并不严厉,且地方政府没有严格落实。其二,经济并无快速下滑,2008年在国际金融危机的冲击下,国内经济增幅急速下滑,2009年一季度回落至6.1%,2011年下半年亦出现明显回落,而今年上半GDP增幅为7.4%,虽略有下滑,但自2012年中国经济已开始低位盘整了,谈不上急跌。其三,住宅库存压力持续增长,虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少,但全国600多个城中的大部分,自2011年就一直增长,这在之前是没出现过的。也即,住宅供应阶段性过剩,开始成为一个整体性的问题,本轮去库存周期也将会拉得比较长。

一方面是中央调控态度转变,另一方面地方楼市成交低迷、库存压力山大,因此只能出现一种情况:地方纷纷救市。又可分为三种类型:一是初始放松阶段,主要从今年4月开始,几个城市出台零散的单项放松政策,比如4月无锡降低购房入户门槛,南宁成为首个公开放松限购城市:北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房;5月芜湖、宣城等地放松公积金贷款,海口降低购房入户门槛。二是放开限购阶段。6月呼和浩特市,成为第一个公开出台文件全面取消限购的城市,这是个标志性事件,也可以说是打响了攻克限购堡垒的第一炮,在其示范效应之下,济南、海口、武汉等诸多城市一个接一个的取消或大幅放松限购。三是出台一揽子措施阶段。

早在今年5月,安徽省铜陵市即出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,提出一揽子稳定楼市的措施。6月,呼和浩特市出台《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。8月,福建省住房和城乡建设厅网站正式公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,被称为“闽八条”,这是第一个省级政府赤裸裸的出台救市文件,而且力度很大,不仅取消限购、降低普通商品住房标准,而且在由央行和银监会主管的房贷方面也“指手划脚”:在全省范围内购房办理贷款手续时,无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。其后,湖南省出台救市措施“湘五条”。

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